פסק-דין בתיק ע"א 686/02

השופט א' גרוניס:

1.        המערערים עתרו לבית המשפט המחוזי בירושלים על דרך המרצת פתיחה, למתן הצהרות שונות כלפי המשיבות 6-1 בנוגע לפרויקט הבניה קריית וולפסון (להלן - הקריה). בית המשפט (כב' השופט ע' קמא) דחה את תובענתם. הערעור שלפנינו מופנה נגד פסק הדין.

רקע עובדתי

2.        במהלך שנות השבעים נרכשו על ידי המשיבות 4 ו-5 שתי חלקות קרקע (חלקות 3 ו-6 בגוש 30165) שעליהן נבנתה בהדרגה הקריה כשכונה המיועדת למגורים ולמסחר. בנייתה של הקריה הושלמה בשנת 1991. המערערים 8-2 ורבים אחרים חתמו עם המשיבות 6-3 (להלן - המוכרות) חוזים לרכישת זכויות חכירה לדורות בדירות בקריה (להלן - חוזי החכירה). המשיבה 3 היא חברה ציבורית העוסקת בייזום ובהקמה של פרויקטים למסחר ולמגורים ואשר שימשה, עד שנת 1983, כשלוחתן של המשיבות 4 ו-5 לצורך חתימת חוזי החכירה של יחידות הדיור והמסחר בקריה. יחד עם החתימה על חוזה החכירה, חתם כל אחד מרוכשי הדירות בקריה (יחד להלן - הרוכשים) על חוזה עם המשיבה 1 (להלן - חברת השירותים) למתן שירותי אחזקה ותיקונים של ציוד, ניקיון, גינון ותאורה בקריה (להלן - חוזה השירותים). המשיבה 2 (להלן - נורון) היא חברה להשקעות. ביום 30.7.96 העבירו בעלי המניות של חברת השירותים 70 אחוזים ממניותיהם לידי נורון. המערערת 1 היא עמותה שמטרתה להגן על זכויותיהם של הרוכשים אל מול המוכרות וחברת השירותים (להלן - העמותה). עורך דין ד"ר מרדכי ורטהיימר, המשמש כבא כוחם של המערערים בהליך דנא (להלן - ורטהיימר), הוא אחד מרוכשי הדירות בקריה. בעבר ניהלה נגדו חברת השירותים הליכים משפטיים בגין אי תשלום חובות. המשיבים 9-7 הם בעלי דירות בקריה אשר מתנגדים לעמדתם של העמותה ושל יתר המערערים בסכסוך שלפנינו. יצוין, כי מלבד הדירות למגורים כוללת הקריה אף שטחי מסחר ומשרדים. טענותיהם של המערערים מופנות נגד המוכרות ונגד חברת השירותים. נביא תחילה את עיקרי הטענות של הצדדים ולאחר מכן נפרט בקצרה את פסיקתו של בית המשפט קמא. בהמשך נבחן את אותן טענות שראויות להתייחסות.

טענות בעלי הדין

3.        לדברי המערערים, זכויות הרוכשים בדירות שקולות לזכויות בעלות מלאה. לפיכך, לגישתם של המערערים זכאים הרוכשים לרשום את הדירות ואת הרכוש המשותף כבית משותף בבעלות הרוכשים בפנקס הבתים המשותפים. עוד מבקשים המערערים, כי בית המשפט יצהיר שהוראות חוזי החכירה וחוזי השירותים, בעיקר בכל הנוגע לסמכויותיה של חברת השירותים, סותרות את ההליכים לביצוע שינויים בתקנון על ידי קבלנים על פי דיני בתים משותפים, כפי שהם קבועים בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן בהתאמה - דיני בתים משותפים וחוק המקרקעין). לשיטתם של המערערים, ההוראות שנקבעו בחוזה החכירה ובמפרט שצורף אליו (להלן - המפרט) בעניין ניהול הקריה סוטות מהאמור בסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן - חוק המכר). כמו כן, לטענת המערערים הפרה חברת השירותים מספר סעיפים של חוזה השירותים. כך, לדידם של המערערים, הפרה חברת השירותים את סעיף 11 לחוזה השירותים בכך שגבתה מהרוכשים, בנוסף לרווח בשיעור 12 אחוזים מסך הוצאותיה, גם מס ערך מוסף (להלן - מע"מ). עוד מוסיפים המערערים, כי חברת השירותים הפרה את חוזה השירותים בכך שהפעילה את חברת "מודרון" (להלן - מודרון) ממשרדיה בקריה. לטענתם, מהווים משרדים אלה חלק מהרכוש המשותף של הרוכשים. כן נטען, כי חברת השירותים הפרה את סעיף 18 לחוזה השירותים בכך שהעבירה את זכויותיה לנורון מבלי לקבל את הסכמתם המוקדמת בכתב של רוב הרוכשים המחזיקים ב-75 אחוזים לפחות מכל שטח המבנים בקריה (להלן - הרוב הקובע). יצוין, כי בעקבות ההפרות הנטענות הודיעה העמותה ביום 1.7.98 על ביטול חוזה השירותים. לבסוף, לגרסת המערערים על בית המשפט להכריז על בטלותן של תניות מסוימות בחוזה השירותים, בהיותן תניות מקפחות על פי הוראותיו של חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982.

4.        לעניין הזכויות בדירות טוענים המשיבים, כי מאחר שהמוכרות בחרו בחלופה של רישום הדירות בקריה בדרך של חכירה לדורות, הרי שבידי הרוכשים נתונה אך זכות שכירות בדירות וברכוש המשותף. מכאן טענתן של המוכרות כי נתונה להן זכות קניין בלבדית ביחס לכל חלקי הקריה שלא הוחכרו כאמור לרוכשים. עוד מצביעים המשיבים על קושי ברישום הדירות בקריה כבית משותף בשל כך שלא בוצעה במקרקעין חלוקה (פרצלציה), שהיא הליך סבוך ויקר. לדידם של המשיבים, משלא נרשמו דירות הרוכשים כבית משותף אין מקום לדון בטענות המערערים לעניין סטיית חוזי החכירה וחוזי השירותים מדיני בתים משותפים. עוד נטען, כי חוזי השירותים נחתמו לפני חקיקתו של חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן - חוק מס ערך מוסף), ועל כן לא צוינה במסגרתם גבייתו של מס זה. משכך, גביית המע"מ מהרוכשים אינה מהווה הפרה של סעיף 11 לחוזה השירותים. לטענת חברת השירותים, משרדיה של מודרון אינם ממוקמים בשטח הנכלל בגדר הרכוש המשותף. כמו כן, העברת המניות לנורון בוצעה על ידי בעלי המניות בחברת השירותים ולא על ידי החברה עצמה. אין מדובר בהעברת זכויותיה וחובותיה של חברת השירותים לחברה אחרת, וממילא - כך נטען - אין צורך בהסכמת הרוב הקובע של הרוכשים לכך. המשיבים מוסיפים וטוענים, כי מאחר שבכל אחד מחוזי החכירה ומחוזי השירותים נעשה שינוי כזה או אחר, חוזים אלה אינם מהווים חוזים אחידים. לחלופין טוענים הם, כי אף אם החוזים מהווים חוזים אחידים אין בהם תנאים מקפחים. בהקשר זה אף מצדדים המשיבים בפסק דינו של בית המשפט קמא, אשר קבע כי אין לקבל את טענות המערערים שעניינן תניות מקפחות בחוזי החכירה ובחוזי השירותים. זאת, בשל קיומו של מעשה בית דין לאור הליכים קודמים בהם היו מעורבים הן חברת השירותים והן ורטהיימר.

פסק הדין של בית המשפט קמא

5.        בית המשפט קמא קבע, כי זכות הרוכשים בדירות ובחלקים יחסיים ברכוש המשותף הינה זכות חכירה לדורות, להבדיל מזכות בעלות מלאה. עוד נקבע, כי מאחר שרישום הדירות כבית משותף מחייב הליך סבוך ומורכב של פרצלציה, אין מקום להצהיר על זכות הרוכשים לרישום הדירות והרכוש המשותף כבית משותף. בנוגע לטענות המערערים בנושא סטיית חוזי החכירה וחוזי השירותים מדיני בתים משותפים, קבע בית המשפט כי מאחר שהמוכרים לא התחייבו לרשום את הבית כבית משותף, והואיל ולא בוצעה פרצלציה ואין לדעת מתי תבוצע בעתיד, הרי שאין מקום לדון בטענה זו. בית המשפט אף דחה את טענות המערערים בנוגע לשימוש של מודרון בנכסים שנטען כי הם מהווים חלק מהרכוש המשותף, אך הורה לחברת השירותים לעשות הפרדה חשבונאית בין הוצאותיה של מודרון לבין הוצאותיה שלה עצמה, כך שלא ייווצר מצב לפיו ישלמו הרוכשים גם את הוצאותיה של מודרון. עוד נפסק, כי העברת מניותיה של חברת השירותים לנורון אינה מחייבת קבלת הסכמתם של הרוב הקובע של בעלי הדירות, ועל כן אין מדובר בהפרת חוזה מצד חברת השירותים. בית המשפט המשיך ופסק, כי אף אם חוזה השירותים מהווה חוזה אחיד, הרי שאין בו תנאים מקפחים. עוד נקבע, כי טענות המערערים בעניין תנאים מקפחים בחוזה השירותים הוכרעו בהליכים הקודמים שניהלה חברת השירותים נגד ורטהיימר, המהווה צד קרוב של המערערים. על כן מנועים המערערים מלהעלות טענות בסוגיה זו, בשל קיומו של מעשה בית דין. נעבור עתה לבחון את טענותיהם של בעלי הדין.

זכויות הרוכשים בדירות ורישום הקריה כבית משותף

6.        זכויות הרוכשים בדירות וברכוש המשותף נקבעו בשטר החכירה לדורות הרשום בפנקס רישום המקרקעין (להלן - שטר החכירה). בהתאם לשטר החכירה, נתונה לכל אחד מרוכשי הדירות זכות חכירה לדורות לתקופה של 999 שנים בדירה אותה רכש ובחלקו היחסי ברכוש המשותף בבניין. זכות זו מוקנית לרוכשים על פי סעיף 1(ו) לשטר החכירה, הקובע כי המוחכר הוא הדירה הנרכשת "וכן חלק ברכוש המשותף אשר שעורו, לפי יחס שטח הרצפה של היחידה או היחידות שבמוחכר אל שטח הרצפות של כל היחידות האחרות בנכס, בחישוב שטח הריצפה". המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת למשמעותה של זכות החכירה לדורות אשר הוענקה לרוכשים על פי חוזה החכירה. לטענת המערערים, עולה זכות זו כדי זכות בעלות. זאת, בין היתר, לאור אורכה של תקופת החכירה לדורות. הנפקות העיקרית של מחלוקת זו בענייננו הינה השאלה האם זכאים הרוכשים לרשום את הדירות בקריה כבית משותף. כפי שנראה בהמשך, תבוא המחלוקת בעניין רישום הקריה כבית משותף על פתרונה מבלי שנזקק להכריע בעניין מהותה של זכות החכירה לדורות. 

7.        על מנת לבחון את טענות המערערים בנוגע לזכויותיהם, נתייחס להוראות שונות בשטר החכירה ובחוזה החכירה. בטענתם לזכות בעלות על דירותיהם ועל חלקם היחסי ברכוש המשותף, סומכים המערערים את ידיהם על סעיף 9(א) לשטר החכירה. כותרתו של סעיף זה הינה "אחריות בנזיקין", והוא מורה כי "הואיל והחכרת המוחכר לפי שטר חכירה זה הינה לדורות ובידי המחכיר נשארת הבעלות הערטילאית בלבד במוחכר, מוצהר בזאת למניעת ספק שהמחכיר לא ישא בנזק כלשהו אשר ייגרם בנכס לגופו ו/או לרכושו של החוכר..." (ההדגשות שלי - א' ג'). לשיטת המערערים, יש לראות בסעיף 9(א) לשטר החכירה הוכחה ניצחת לכך שהבעלות בדירות וברכוש המשותף עברה לרוכשי הדירות. דין טענה זו להידחות. אין מקום להסיק מסקנה  בעניין הזכויות במקרקעין מקריאת סעיף בודד בשטר החכירה, אשר עניינו אחריותן של המוכרות בנזיקין. נראה, כי הסעיף הנזכר כלל לא נועד להסדיר את זכויותיהם הקנייניות של הרוכשים בקריה. סעיף 5 לחוזה החכירה מותיר במפורש את שיקול הדעת הבלבדי  בעניין אופן רישום הזכויות בדירות על שם הרוכשים - בדרך של חכירה לדורות או  על ידי רישומן כבית משותף - בידי המוכרות. מפאת חשיבותו של סעיף זה לענייננו, נביא להלן את חלקיו הרלוונטיים:

"(א) המוכר מתחייב להקנות לקונה את הזכויות בדירה בדרך של רישום הבית כבית משותף בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - 'חוק המקרקעין') ורישום בעלות על הדירה על שם הקונה בפנקס הבתים המשותפים.

(ב) מוסכם בזה בין הצדדים כי על אף האמור בפסקה (א) יהיה המוכר רשאי לפי בחירתו ולפי שיקול דעתו, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שם הקונה בדרך של רישום זכות חכירה של 999 שנה על שמו של הקונה בלשכת הרישום..." 

           כותרתו של שטר החכירה וכן ההוראות השונות הכלולות בו מלמדות על כך, כי המוכרות העדיפו את החלופה של החכרת הדירות לתקופה של 999 שנים, תחת רישומן כבית משותף. יצוין, כי אף בשטר החכירה (סעיף 11) שמרו לעצמן המוכרות את הזכות לרשום את הקריה, כולה או חלקה, כבית משותף.   

8.        סעיף החוק המסדיר את רישומו של בית משותף הוא סעיף 143(א) לחוק המקרקעין. לפי סעיף זה, יינתן צו לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים על ידי המפקח אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית. עוד נקבע בסעיף, כי "בדירה המוחכרת בחכירה לדורותאו בחכירת משנה לדורות צריך שהבקשה תוגש גם על ידי המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות" (ההדגשה שלי - א' ג'). מהוראה זו ברור, כי כאשר מוגשת בקשה לרישום בית כבית משותף על ידי החוכרים, תנאי לרישום הינו כי המחכיר יסכים אף הוא לכך (י' ויסמן דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז, 1997) (להן - ויסמן), 367; מ' דויטש קניין (כרך א, התשנ"ז) (להלן - דויטש), 670; א' איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין (חלק שלישי בתים משותפים, התשס"א) (להלן - איזנשטיין), 40). מכאן, שכל עוד המוכרות לא נתנו את הסכמתן לרישום הקריה כבית משותף, הרי שאין בסמכותו של המפקח לבצע רישום זה. יצוין כי ככלל, רישום בית דירות כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים הינו רשות. כאמור, הסכימו הרוכשים כי שיקול הדעת האם יירשמו הדירות כבית משותף אם לאו יוותר בידיהן של המוכרות. משביכרו המוכרות את אופציית רישום הדירות בדרך של חכירה לדורות, אין למערערים על מה להלין.

תחולתם של דיני בתים משותפים ושל חוק המכר

9.        משלא נרשמה הקריה כולה או חלקה כבית משותף, הרי שממילא אין תחולה בענייננו להוראות פרק ו' לחוק המקרקעין, העוסקות בבתים משותפים (ראו סעיף 52 לחוק המקרקעין). תחת זאת, חלות הוראותיו של פרק ו'1 לחוק המקרקעין, שעניינו בתים אשר אינם רשומים כבתים משותפים. הוראות פרק ו'1 חלות הן על בתים שאינם מיועדים להירשם כבתים משותפים והן על בתים שדייריהם אינם חפצים כלל שיירשמו כאמור (ראו סעיף 77א לחוק המקרקעין; ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 677; רע"א 698/85 בן-צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144 (להלן - פרשת בן-צור), 149; ע"א 2525/92 ראוכברגר נ' עיריית רמת-גן, פ"ד מז(5) 850, 854; ויסמן, בעמ' 524-523)). סעיף 77ב לחוק המקרקעין, המצוי בפרק ו'1, מחיל הוראות מסוימות מפרק ו' אף על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. לפי סעיף 77ג לחוק, המצוי אף הוא בפרק ו'1, יתנהלו בתים שאינם רשומים כבתים משותפים על פי התקנון המצוי שבתוספת לחוק. תקנון זה מהווה בעיקרו הסדר דיספוזיטיבי (ראו ע"א 2896/90 טרוצקי נ' אלפונסו, פ"ד מו(5) 454, 458). בידי בעלי הדירות נתונה הזכות לשנותו כאמור בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין, החל מכוח סעיף 77ב לחוק גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. כאמור, לשיטתם של המערערים סוטות ההוראות בעניין ניהול הקריה, שנקבעו בחוזה החכירה ובמפרט שצורף אליו, מן ההוראות המקובלות בתקנון המצוי. עיקר טענתם של המערערים מכוונת נגד סעיפים ג'(3) ו-ג'(4) למפרט, המורים כי שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית ובשירותים המחויבים בקשר אליו, וסדרי קבלת ההחלטות בדבר ניהול הקריה, ייקבעו על פי האמור בחוזה השירותים. הפניה זו לחוזה השירותים מהווה, לדידם של המערערים, הסדר מעורפל הסוטה מהוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר.